https://www.ilgazdegerleme.com/kentsel-donusum-ve-arsa-payi/
Kentsel dönüşüm, genellikle kamu ve
özel sektör işbirliğiyle, yapıların yeniden şekillendirilerek, şehirlerin daha
yaşanabilir hale getirilmesini amaçlar. Yapıların ömrünü tamamlaması, çevre
kirliliği, deprem riski, plansız kentleşme, yetersiz altyapı gibi nedenlerle
ihtiyaç duyulabilir.
Kentsel dönüşüm projeleri, ülkemizde
Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak bilinen 6306 Sayılı Kanun ve diğer ilgili kanun
ve yönetmelikleri çerçevesinde yürütülür. Afet Riski Altındaki Alanların
Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, Türkiye'de deprem, sel, heyelan, fırtına,
yangın, çığ, toprak kayması, kaya düşmesi, volkanik patlama ve benzeri
afetlerin meydana gelmesi riski taşıyan alanlarda bulunan yapıların, afet riski
azaltılacak şekilde yenilenmesi veya yıkılıp yeniden yapılması sürecini
düzenleyen bir yasadır. Bu kanun, 2012 yılında Türkiye Büyük Millet Meclisi
tarafından kabul edilmiştir. Kanunun amacı, afet riski altındaki alanlarda
bulunan yapıların güvenli hale getirilmesi, deprem, sel, heyelan gibi afetlere
dayanıklı binaların inşa edilmesi ve afet sonrası kayıpların minimize edilmesi
için yapılacak çalışmaları kapsamaktadır.
Son senelerde riskli yapılar
boyutuyla sıklıkla konuştuğumuz kentsel dönüşüm, yaşadığımız doğal afetlerden
sonra ve güncel düzenlemeler ile yeniden gündemimize gelmiştir. Gölcük-Düzce
depremlerinden sonra Türkiye’deki yapı stoğunda ruhsatsız binaların %70 ‘leri
bulduğu konuşuluyor iken olası İstanbul’da depreminde ise 91 bin 81 binanın
yıkılacağı, ya da ağır hasar göreceği, orta hasar görecek bina sayısının 167
bin 116 olacağı öngörülmüştür. Kahramanmaraş-Pazarcık depremi ve Kahramanmaraş-Elbistan
depreminden etkilenen 10 il için, AFAD tarafından 2019-2021 yılları arasında
hazırlanan, İl Afet Risk Azaltma Planlarında yapılan tespitler ve öngörülerde
ise kentlerin büyük bir kısmının gelişmeye elverişli olmayan zeminlerde olduğu
ve bu alanlardaki eski ve zayıf yapı stokunun yenilenmesi gerekliliğine ve imar
afları ile beraberindeki yüksek riskli yapı stoğuna değinilmektedir.
Kentsel dönüşümde süreçler şehir
planlama, mimarlık, inşaat, mühendislik ile diğer ilgili alanlardaki
profesyoneller ve bizler gibi gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından
yönetilir. Kentsel dönüşümün avantajları yanında maliyet, vatandaşların
projelere tepkisi gibi bazı dezavantajları da olabilir. Bu süreçlerdeki karar
verme ve uzlaşma aşamalarında da gayrimenkul profesyonellerinin desteği
önemlidir.
Kentsel dönüşüm süreçlerine
katılmayan hissedarların arsa paylarının satışlarında ve kat irtifaklı-kat
mülkiyetli yapıların yeniden inşası ile ortaya çıkan yeni bağımsız bölümlerin şerefiyelendirilmesi
ve kat maliklerine dağıtımı aşamasında “Gayrimenkul Değerleme Raporu”
gereklidir. Şerefiye bedeli, projenin uygulanması sırasında arazi sahiplerinin
taşınmazlarının değerlerinin nasıl değiştiğine bağlı olarak değişir. Şerefiye
bedeli, imar değişikliği gibi durumlarda da ortaya çıkabilir. Bu nedenle şerefiye
bedeli hesaplamaları, genellikle bir gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından
yapılır.
Arsa payı, bir arazi üzerinde
yapılmış olan bağımsız bölüm numarası almış yapıların bu arazinin ortak
mülkiyetinde sahip olduğu payı ifade eder. Kentsel dönüşüm projelerinde arsa
payı, özellikle eski binaların yıkılarak yerine yenilerinin inşa edilmesi
sürecinde önemli bir faktördür. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda değişiklik yapılmadan
önce genellikle beyana istinaden oluşturulan arsa paylarının da yeniden düzenlenmesinde,
kentsel dönüşüm süreçlerinde sıkıntı çıkmaması açısından fayda bulunmaktadır.
Arsa payını gayrimenkul değerleme uzmanları tespit etmelidir. Çünkü arsa payı,
“Değer” ile orantılı verilmelidir.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki
Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile birlikte, söz konusu yapıların
yıkılmasından, yeniden inşa edilmesinden sonra da elde edilecek bazı hakların
da arsa payı oranına bağlı olması nedeni ile bu konuda açılan dava sayısı
artmış, “Arsa Payı Raporlamaları” gündeme gelmiştir. Geçmişte genellikle değere
bağlı olmadan belirlenmiş bu arsa payları, mahkeme kararıyla düzeltilebilmektedir.
Arsa payı davası bir kere açılabilir. Bu nedenle hükme esas olan arsa payı
raporlamasının doğru düzenlenmesi önem taşımaktadır.
Değerleme uzmanları, arsa payı
raporu düzenlerken, bağımsız bölümlerin kat irtifakının kurulduğu tarihteki
durumunu araştırarak değer tespiti veya oranlaması yapmaktadır. Ayrıca arsa
payı belirleme ve şerefiyelendirme çalışmalarında taşınmazların yasal durumunu
da dikkate almaktadır. Öncelikle kentsel dönüşümde bağımsız bölüm hatası tespit
ediliyorsa LİHKAB ‘lar aracılığı ile düzeltme yapılması sağlanmalıdır. Şerefiye
hesaplamaları yapılırken bağımsız bölümlerin tapu müdürlüklerinde yer alan kat
irtifak projesine göre analiz yapılmaktadır. Söz konusu kat irtifaklı-kat
mülkiyetli yapıların arsa payı raporlamalarında teras, ortak alan, eklenti vb. gibi
inşaatlar arsa payı olan unsur değil, şerefiye olarak dikkate alınmalıdır. Bu
nedenlerle Gayrimenkul Uzmanları ve Şirketlerinin desteği önemlidir.
Yorumlar
Yorum Gönder