KONUT PİYASALARI VE BARINMA SORUNU

 

Gayrimenkul değerleme uzmanlarının değere ulaşırken tespit ettiği riskler, işin problemli ve görülmek istenmeyen kısmı.  Riskleri görmek bizler için bir süre sonra yaşam biçimi haline gelmekte. Son senelerde günden güne büyüyen barınma sorununa mesleğim gereği incelediğim verilerden yola çıkarak bir kez daha dikkat çekmek istedim;

2018 senesinde kurlardaki siyasi kaynaklı ani yükselişi durdurmak için faiz oranlarının artırılması birinci el konut alımlarının azalmasına yol açmıştı. Böylece projelerin satış hızının yavaşlaması ile müteahhitler yeni konut projeleri için sermaye oluşturamadılar. Bu seneden sonra ülkemizde konut stoğunda azalma başladı. TUİK fiyat ve maliyet endeksleri verilerine göre de son senelerde inşaat sektöründe, başta petrol ürünleri, ve işçilik gibi girdiler olmak üzere maliyetlerde yükseliş, dolayısı ile üretimde düşüş görülmektedir. Bu da özellikle 2020 senesinden sonra konut fiyatlarında hızlı artışa neden olan başlıca nedenlerden olmuştur.

Son senelerde kiracı sayısı artmış, kendine ait bir konutta oturanların nüfusa oranı düşmüştür. Yine veriler incelendiğinde gayrimenkulün yatırım amaçlı olarak ağırlıklı belirli bir kesimde toplandığı gözlemlenmiştir. 2020 senesinde verilen düşük faizli krediler de enflasyonist ortamda kredilerin bir anlamda yatırım amaçlı gayrimenkul alımına yönlenmesine neden olmuştur. Bahsettiğimiz senelerde yatırım araçlarına bakıldığında en düşük getiri Türk Lirası mevduat hesabında olup tasarruf edenin değil borç alanın kazandığına işaret etmektedir.

Günümüzde konut stoğunun barınma ihtiyacını karşılayamadığı noktada bir yandan “Konut bir yatırım aracı mıdır yoksa barınma ihtiyacı mı?” sorusunu da irdelemeye başladık. Ancak yüzlerce konutu bulunan vatandaşların yanında, emekli maaşı ile geçinemeyeceğini düşünen ve oturduğu ev dışında bir adet konuta sahip vatandaşların da bulunmakta olduğu gibi ayrımların yapılması gerekiyor.

Yeni finansman modelleri ve faiz politikaları gibi çözümler, henüz kalıcı bir iyileşme sağlamış görünmüyor. Ülkemize özgü ve adaletli dağılımı sağlayıcı vergi ve finans politikalarının işin uzmanlarına danışılarak üretilmesi faydalı olacaktır.

Kiraların baskılanmasına yönelik politikalara rağmen, yüksek enflasyon ve konut değerlerinin artması gibi nedenlerle kiralar da yükselmeye devam ediyor.  

Günümüzde kredi almak ve geri ödemek zorlaşmış olsa da, gene de konut satışlarında genel ekonomik durgunluğa kıyasla belirgin bir yavaşlama da görülmüyor. Özellikle küçük ve daha uygun fiyatlı konutlara yönelişin arttığı dikkat çekiyor.

Sonuç olarak faiz politikaları gibi kısa vadeli politikalar yarayı derinleştirmiştir. Uzun vadede üretim ekonomisine geçilmesi, pek çok sektörde olduğu gibi gayrimenkul sektöründe de maliyetlerin düşürülmesi açısından önemli görünmektedir.