https://youtube.com/shorts/jDR6lr0twYI?si=bcRon7uG5i_F9O5a
Kentsel
dönüşümün tartışmalı konularından biri arsa payı meselesi. Günümüzde bir
apartman yenilenmek istendiğinde kat maliklerinin takıldığı bir nokta da: Yıllar
önce belirlenmiş arsa paylarının bugün adaleti yansıtıp yansıtmadığı. İşte tam
da geçtiğimiz günlerde İzmir’de Fuar bölgesinde yer alan eski bir apartmanda
yaşananlar, bu tartışmayı yeniden gündeme taşıdı.
1960’lı yıllarda
kat irtifakı kurulan bu binada arsa payları eşit dağıtılmış. O yıllarda belki
pratik görünüyordu ama bugün bina kentsel dönüşüme girince, dairelerin
değerleriyle uyuşmayan bu dağılım nedeniyle dava açılmış. Mahkemenin beklediği
ise oldukça net: Kat irtifakının kurulduğu tarihte dairelerin değerleri
neydi ve doğru arsa payı ne olmalıydı?
Bu sorunun
cevabını bulmak için zamanın ruhuna, 1960’ların İzmir’ine doğru bir yolculuğa
çıkmak gerekiyor.
Fuarın Gölgesindeki Yaşam:
Elimizdeki ilk
bilgiler Fuar’ın o dönem nasıl bir odak noktası olduğuna işaret ediyor. Fuar
çevresindeki evler, etkinlik zamanı büyük ilgi görüyor ve çoğu dönemsel olarak
kiraya bile verilebiliyordu. Bu bölge, İzmir’in kalbinin attığı yerdi.
Üstelik o
yıllarda şehirde yüksek yapı sayısı bugünkü kadar fazla değildi. Bu nedenle
bazı sokaklarda daha üçüncü kattan itibaren şehir manzarası görmek mümkünmüş.
Hâliyle üst katların manzara avantajı vardı; fakat arsa payına nasıl
yansıdığını anlamak için tek başına yeterli değil.
Teknolojik Yetersizliklerin Değer Üzerindeki Etkisi:
1960’ların
yapı teknolojisini bugünkü imkânlarla kıyaslamak neredeyse imkânsız. Malzeme
çeşitliliği sınırlı, ulaşım kısıtlı, inşaat teknikleri oldukça ilkel
sayılabilir.
Bu nedenle
özellikle çatı katları bugünkünden daha dezavantajlıymış. Sık yaşanan elektrik
kesintileri ve yüksek binalarda asansörün dahi güvenilir olmaması nedeniyle,
üst katların bugünkü oranında “Prim yapması” beklenen bir durum değildi. Ancak
tüm bu olumsuzluklara rağmen teras daireleri bazı yönleri ile öne çıkıyordu: Ferahlık
ve o dönem üst katta oturmanın prestiji. Teras ortak alan sayılsa bile
kullanımda neredeyse tamamen o daireye ait olduğu için hatırı sayılır bir ek
bir cazibe yaratıyordu.
Zemin Katın Sürprizi
Bu binayla
ilgili ulaşılan bir kritik veri ise zemin kata dair. Bugün Fuar çevresinde
zemin katların büyük kısmı dükkân olarak kullanılırken, o dönemde bu kadar yaygın
bir uygulama değilmiş. İncelediğimiz binada da zemin kat konut olarak
kullanılıyormuş. Bu, değer dağılımının geçmişte bugünkünden tamamen farklı
dinamiklerle şekillendiğinin en önemli göstergesi.
Arsa Payı Sadece Bir Rakam Değil
Tüm bu
bilgiler, arsa payının sadece bugünün gayrimenkul değerleriyle değil, aynı
zamanda geçmişin sosyal, ekonomik ve mimari gerçekliğiyle iç içe olduğunu
gösteriyor. Bir apartmanın arsa payını doğru belirlemek için bazen belediye
arşivleri, bazen eski fotoğraflar, bazen de eski gazetelerdeki küçük bilgiler
devreye giriyor.
Bugün
teknoloji her ne kadar hayatımızı kolaylaştırsa da, kentsel dönüşüm sürecinde
hâlâ 60-65 yıl önce verilmiş bir kararın izini sürmek zorunda kalabiliyoruz.
Çünkü arsa payı, kat maliklerinin adalet ilkesi içinde hak ettiği değeri
alabilmesi için bazı durumlarda önemli bir unsur.
Bu nedenle geçmişi anlamak bazen mülkiyet hukuku gibi
konularda bile adaletin gerekliliği haline gelebiliyor. İzmir’deki bu gayrimenkul davası da bize bir kez daha gösteriyor ki, doğru arsa payı,
doğru bilgiyle kurulur —yıl 1960’lar bile olsa.
Berrin GÜRSOY İPLİKÇİ
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
Yorumlar
Yorum Gönder