23.12.2025 tarihinde Bilirkişilik Daire Başkanlığı tarafından yayımlanan “Bilirkişilik Siciline Kabule İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Duyuru” ile bir süredir pilot olarak ve sadece icra müdürlüklerinde uygulanan “Tüzel Bilirkişilik” fiilen yürürlüğe girdi. Bu adım, özellikle gayrimenkul değerleme alanında ciddi soru işaretlerini de beraberinde getirdi.
Özel
Hukuk Tüzel Kişilerinin Bilirkişilik Hizmeti Vermesine İlişkin Usul Ve Esaslar’a göre tüzel bilirkişilerin; Anonim şirket olmak, bölge kurulunun yetki
çevresinde merkez veya şubeye sahip olmak, pay sahiplerinin tamamı yabancıysa
Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı tam yetkili bir ticari temsilci atamak gibi
şartları taşıması gerekiyor. Yeni düzenlemeye göre gayrimenkul değerleme
alanında sadece özel hukuk tüzel kişileri bilirkişilik yapabiliyor. Bu Türkiye’deki
gayrimenkul davalarına dolaylı biçimde yabancı sermayenin dahil edilmesi
riskini gündeme getiriyor. Gayrimenkul, yalnızca bir yatırım aracı değil; kamu
düzeni, şehircilik ve mülkiyet hakkıyla doğrudan ilişkili stratejik bir alan.
Gerçek Kişi
Bilirkişiler Ne Olacak?
Tüzel
kişilerin bünyesinde bilirkişi olarak çalışacak kişilerin önce gerçek kişi
olarak bilirkişilik başvurusu yapmış olmaları gerekiyor ve bu alan da sadece
bir tane: Kamulaştırma. Ancak bu kişiler listeye kaydedilmiyor, sadece sicile
alınıyor. Peki bu ne anlama geliyor? Şirketten ayrılan bir bilirkişi, bağımsız
olarak bilirkişilik yapamayacak mı? Halihazırda şirketler bünyesinde bulunan
gerçek kişiler bilirkişiliği şirket üzerinden mi yapmak istiyor veya yapmak
istiyor mu?
Yine Özel
Hukuk Tüzel Kişileri İçin: 1. Sermaye Piyasası Kurulunca yayımlanan gayrimenkul
değerlemeye yetkili kuruluşlar listesinde yer almak. 2. Gayrimenkul Değerleme
alanında asgari 5 yıl süreyle faaliyette bulunmak. 3. Şirketin merkez
bünyesinde tam zamanlı asgari 10 bilirkişi çalıştırmak. 4. Şubelerinin
bulunduğu yer bölge kurullarına başvuru için o şube bünyesinde tam zamanlı
asgari 2 bilirkişi çalıştırmak. 5. Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB)
üyesi olmak. 6. 2/4/2014 tarihli ve 28960 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan TDUB
Statüsüne göre kınama ve daha ağır bir ceza almamış olmak şartları aranıyor. Bu
kriterlere uyan ve başvuru yapacak kaç şirket var ve bilirkişilik yapabilecek
personel sayısı tüm Türkiye için yeterli mi? Tanımlanacak personelin tamamının
bilgi ve tecrübesi halihazırda bilirkişilik yapanlara kıyasla yeterli mi? Yeterli
değilse şirket bünyesinde çalışmayan bilirkişilere şirket çalışanı olun mu
denmek isteniyor? Ücretlendirme nasıl olacak ve paylaşılacak?
Bilirkişiler,
yalnızca teknik bilgiye değil, bazı durumlarda Yargıtay içtihatlarına, bölgesel
piyasa koşullarına da hâkim olmalıdır. Tüzel şirketler için uygulanan icra
müdürlüklerindeki kıymet takdirine yönelik pilot uygulama haricinde gayrimenkul
değerleme ile ilgili geçit hakkı, kısıtlı lehine işlemler, ecrimisil,
ortaklığın ivaz ilaveli giderilmesi, muhdesat hesabı, intifa hakkı çeşitleri
gibi pek çok dava konusu var.
Mevzuat açık:
Bilirkişi; görevlendirmeyi yapan merciye, davanın taraflarına ve kendi
işverenine karşı dahi bağımsızdır. Yakınlarının ya da iş ilişkisi içinde olduğu
kişi ve kurumların taraf olduğu davalarda görev alamaz. Böyle şahsi sorumluluk
getiren bir görevde şirket bünyesinde çalışan bir bilirkişinin bağımsızlığı
nasıl sağlanacak? Gayrimenkul değerleme şirketlerinin bankalarla yaptığı sürekli sözleşmeler
ortadayken, bu şirketlerin bilirkişi olarak görev aldığı banka bağlantılı
gayrimenkul davalarında bağımsızlık nasıl sağlanacak? Bunun denetimini kim
yapacak?
Tecrübe ve
Liyakat Kimin Kontrolünde?
Kamulaştırma
Kanunu’nun 15. maddesi uyarınca kamulaştırma alanında temel eğitim ve beş
yıllık fiili çalışma şartı aranmıyor. Duyuruya göre gayrimenkul değerleme
uzmanı gerçek kişiler yalnızca bu alanda başvuru yapabiliyor. Tüzel kişilere
açık olan diğer gayrimenkul değerlemesi ile ilgili tüm alanlarda ise mesleki
yetkinlik ve en az beş yıl fiili çalışma şartının açık ve net biçimde ispatı
gerekiyor. Tüzel kişilerin bünyesine eklediği bilirkişilerin “FİİLİ” tecrübesi
nasıl denetlenecek? Bölge kurullarının “En liyakatli olanı seçme” yetkisi,
pratikte nasıl işleyecek?
“Bizzat Yerine
Getirme” İlkesi Ne Olacak?
Bilirkişilik
mevzuatı çok nettir: Bilirkişi, kendisine verilen görevi bizzat yerine
getirmekle yükümlüdür.Bu görevi asistanına, çalışanına ya da başka bir kişiye
devredemez.Raporu fiilen başkası yazmışsa, altına imza atan bilirkişi
sorumluluktan kurtulamaz. Bugüne kadar bireysel bilirkişiler bu ilkeye göre
denetleniyordu. Tüzel bilirkişilikte bu nasıl sağlanacak? Raporlara kim imza
atacak? Gerçek kişinin sorumluluğu nereye kadar? Bilirkişi şirketten ayrılınca
ek raporları kim hazırlayacak?
Bilirkişi
gruplarında şu sorunun da sorulduğunu görüyorum; Sistem dışına itilecek gerçek
kişilere neden bilirkişilik temel ve yenileme eğitimleri aldırıldı? Türkiye
Değerleme Uzmanları Birliği açısından bakınca yeni yapılan seçimler öncesinde
belirlenen yüklü gerçek kişi aidatları ve bilirkişilik sistemi dışında kalacak
halihazırda bilirkişilik yapan gayrimenkul değerleme uzmanları nedeni ile
üyeliklerin düşeceğini tahmin ediyorum.
Son Birkaç
Soru Daha…
Heyet halinde
hazırlanan raporlarda tüzel bilirkişiler, diğer bilirkişilerle aynı ücreti mi
alacak? Yoksa yarın vatandaşın önüne yüksek bilirkişilik ücretleri mi gelecek?
Tüzel
bilirkişiler, kendi uzmanlık alanlarında kıymet takdirlerini hâlihazırda
sorunsuz biçimde yerine getiriyor. Buna rağmen gerçek kişilerin sistemden
silinmesi hangi ihtiyacın sonucudur? Bilirkişilik kurumu sessiz sedasız özelleştiriliyor
mu? Eğer öyleyse, bu dönüşümün bir sonraki adımı hangi meslek gruplarını
etkileyecek? Her karar insan hayatına dokunuyor.
Bilirkişilik
ile ilgili mevcut problemler giderilmeden üzerine yeni problemler eklemek
sorunları büyütür.
Yorumlar
Yorum Gönder