GİRİŞ: GAYRİMENKULÜN
HUKUKİ VE TEKNİK NİTELİĞİ
Gayrimenkul, yalnızca ekonomik bir varlık değil; aynı
zamanda mülkiyet hakkı, kamu düzeni ve şehir planlamasıyla doğrudan ilişkili
hukuki bir değerdir. Tapu siciline kayıtlı her taşınmaz, Anayasa’nın güvence
altına aldığı mülkiyet hakkının somut bir yansımasıdır. Bu nedenle, bir
gayrimenkulün incelenmesi yalnızca fiziksel koşulların değil, aynı zamanda
hukuki statünün de analizini gerektirir.
Bu süreçte bilirkişilik, adaletin sağlanmasında ve teknik
bilgilerin mahkemeye doğru aktarılmasında temel araçlardan biridir. Tapu
iptali, kamulaştırma, ecri misil, kira, katkı payı ve ortaklığın giderilmesi
gibi davalarda bilirkişi raporu, mahkeme kararlarının dayandığı kritik teknik
bir belgedir.
A. Bilirkişilik
Uygulamalarında Güncel Yaklaşımlar
Bilirkişilik Kanunu ile Yönetmeliği,
Bilirkişilik Daire Başkanlığı tarafından yayımlanan Bilirkişilerin Uyacağı
Rehber İlkeler- Bilirkişi Raporlarında Bulunması Gereken Standartlar ve rapor
şablonları, bilirkişilik sürecinde standardizasyonu amaçlar. Ancak, raporun
biçiminden ziyade içeriğin doğruluğu, teknik gerekliliği ve somut veriye
dayanması esas alınır. Rapor formatları incelendiğinde öncelikle “Hâkimin
Sorusunu sormasının ön planda olduğu görülmektedir.
Bilirkişi seçiminde, davanın
niteliğine uygun alt uzmanlık alanlarının seçilmesi önem taşır. Örneğin
Gayrimenkul değerlemelerinde yapılı taşınmazlarda; 17,01-Arazi ve Arsa
Değerleme ile 17,02- Yapı ve Tesis Değerleme alt uzmanlıkları gereklidir. (Bilirkişilik Daire Başkanlığı 23.12.2025 tarihli duyurusuna
göre; 17,01-Gayrimenkul Değerleme ile 17,02- Gayrimenkul Kira Değerleme olarak değiştirilmiş olup yeni listelerin 30 Haziran 2026
tarihinde ilan edilmesinin planlanması nedeni ile ilerleyen dönemlerde netlik kazanacaktır.)
Uygulamada sık karşılaşılan sorunlar arasında bilirkişinin bölgeyi yeterince tanımaması, teknik bilgi eksiklikleri, eksik evrakla rapor düzenlenmesi, hukuki yorumlara girilmesi ve raporların gecikmesi yer alır. Ayrıca heyet raporlarında yükün çoğu zaman tek bilirkişiye kalması, performans ölçüm sisteminin zayıflığı ve geçmiş tarihli değerlemelerde yalnızca TUİK Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi’ne başvurulması, raporların güvenilirliğini azaltan etkenlerdir.
Bu nedenlerle, bilirkişilerin hizmet verdikleri bölgeyi coğrafi olarak sınırlı biçimde seçebilmesine olanak tanınması bilirkişinin özellikle geçmiş tarihli değerlemelerde sağlıklı bilgiye ulaşması açısından faydalı olacaktır. Ayrıca geçmiş tarihli değerlemelerde yalnızca Yİ-ÜFE endeksine bağlı kalınmamalı; TCMB’nin Konut Fiyat Endeksi (KFE) de dikkate alınmalıdır. Mahkemelerin bilirkişilere dosyayı eksiksiz (Örnek: Tapu kayıtları, imar durumu, emsal taşınmaz bilgileri vb.) teslim etmeleri de süreci sağlıklı hale getirecektir. Heyet raporlarında iş yükünün tek kişide toplanmasını önlemek için, her üyenin hangi bölümü hazırladığı raporda açıkça belirtilmelidir.
B. Gayrimenkul
İncelemelerinde Araştırma Alanı ve Kurumsal Kaynaklar
Bir taşınmazın hukuki ve teknik statüsünün doğru biçimde
saptanabilmesi için farklı kurumlardan bilgi alınması gerekebilir.
1. Tapu Müdürlüğü: Mülkiyet, takyidat,
irtifak, şerh ve beyanların incelenmesi vb.
2. Kadastro Birimi: Parsel sınırları,
ölçü, koordinat ve zemin tespiti vb.
3. Belediye: İmar planı, ruhsat, iskân
ve plan notlar vb.
4. Tarım ve Orman Müdürlüğü: Tarımsal
arazi sınıflaması, ürün verileri vb.
5. Çevre, Şehircilik ve İklim
Değişikliği Müdürlüğü: Yapı kayıt belgeleri vb.
6. Kültür Varlıklarını Koruma Kurulu:
Tescilli yapı, sit alanı vb.
7. DSİ (Devlet Su İşleri): Taşkın
riski, su kaynakları, sulama sahası vb.
Bu veriler bir araya getirildiğinde taşınmazın yasal
uygunluğu, kullanım hakkı, çevresel riskleri ve değer potansiyeli belirlenmiş
olur. Bu araştırmalar dava konusuna göre önem kazanmaktadır. Eksik yapılmaları
nedeni ile, özellikle İcra ve Sulh Hukuk Mahkemesi Satış Memurlukları
satışlarında, ayıplı, -hatta yanlış gayrimenkulün satılması gibi istenmeyen
durumlar karşımıza çıkabiliyor.
C. Değerleme Sürecinde
Temel Sorgulamalar
Bir gayrimenkulün incelenmesi
sonucunda dava türüne, taşınmazın niteliğine göre bilirkişilerin yanıtlaması
gereken bazı temel sorular şunlardır:
- Taşınmazın
konumu doğru mu, fiili kullanım ile tapu, kadastro kaydı örtüşüyor mu?
- Taşınmaz
yasal mı, kaçak yapı veya imar dışı kullanım mevcut mu?
- Tapu
veya belediye kayıtlarında kısıtlayıcı unsurlar var mı?
- Yapı,
ruhsat ve projesine uygun olarak mı inşa edilmiş?
Bu sorulara verilen yanıtlarda kurum
incelemeleri önem kazanır ve hem mülkiyet hakkının kapsamını hem de taşınmazın
dava konusu içindeki yerini doğrudan etkiler. Örneğin, “Taşınmazın konumu doğru
mu, fiili kullanım ile tapu ve kadastro kaydı örtüşüyor mu?” sorusu, sınır
kayması, yol genişletmesi veya yanlış aplikasyon gibi durumlarda kritik önem
taşır. Uygulamada, bir parselin sınırının yıllar içinde fiilen komşu parselin
kullanımına geçmiş olması ya da tapuda görülen yolun yerinde hiç bulunmaması
sık karşılaşılan örneklerdendir. Yine ortaklığın giderilmesi davasında fiilen
kullanılan alan ile tapudaki hisselerin uyuşmamasının satış sonrası itirazlara
neden olabildiğini görüyoruz. Başka bir dava türü olan geçit haklarında,
geçidin genişliği veya konumu yanlış belirlenirse tescil sırasında sıkıntı
çıkabildiğini görüyoruz. Bu örnekler çoğaltılabilir.
“Taşınmaz yasal mı, kaçak yapı veya imar dışı kullanım mevcut mu?” sorusu, özellikle ‘Elatmanın Önlenmesi, Yıkım (Müdahalenin Men’i, Kal)’, ‘İmar Kirliliği’ gibi bazı davalarda daha çok önem kazanabilir. Ruhsatsız yapılan eklentiler, sonradan alınan yapı kayıt belgeleri gibi durumlar yapının yasal statüsünü değiştirir. Örneğin, yalnızca depo ruhsatı bulunan bir yapının fiilen konut olarak kullanılması, değerleme açısından da hukuki açıdan da farklı sonuçlar doğurur.
“Tapu veya belediye kayıtlarında kısıtlayıcı unsurlar var mı?” sorusu, taşınmazın kullanımını sınırlayan irtifak hakları, geçit hakkı, koruma şerhleri vb. ya da kamulaştırma tahsisleriyle ilgilidir. Örneğin, parselin bir kısmı üzerinden enerji nakil hattı geçiyor olabilir veya 1. derece sit alanı içinde kalabilir; bu durumda taşınmazın kullanım kabiliyeti ve değeri doğrudan etkilenir.
Son olarak, “Yapı, ruhsat ve projesine uygun olarak mı inşa edilmiş?” sorusuna örnek vermek gerekirse: Ruhsatta iki kat olarak onaylanan bir binanın fiilen üç katlı hale getirilmesi ya da balkonların kapatılarak odaya dönüştürülmesi hem imar mevzuatına aykırılık oluşturur hem de değerleme sonuçlarını değiştirir.
Ç. Değerleme Yöntemleri
ve Uygulama İlkeleri
Bilirkişiler, değerleme sürecinde
ağırlıklı olarak üç yöntemi kullanır. Bilirkişilik Yönetmeliği’ne göre
raporlara inceleme yöntemi yazılır.
Emsal Karşılaştırma
Yöntemi: Benzer taşınmazların satış fiyatlarına göre
kıyaslama yapılır. Kamulaştırma gibi gerçekleşmiş emsallerin önem kazandığı
durumlarda İcra ve Sulh Hukuk Mahkemesi Satış Memurluklarının ihale
satışlarından faydalanılabilir.
Maliyet Yaklaşımı:
Yapının yeniden inşa edilme maliyeti ve yıpranma payı dikkate alınır. Özellikle
büyük alanlı parsellerde sıkça kullanılır.
Gelir Yöntemi: Özellikle kira veya işletme geliri olan taşınmazlarda, net gelirlerin bugünkü değeri hesaplanır. Dava konusuna göre-örneğin işletmeci taraf değilse uygulanmayabilir.
D. Gayrimenkul
Değerlemesi ile İlgili Sık Karşılaşılan Dava Türleri
Bilirkişiler, özellikle kıymet takdiri (Tapu iptali,
önalım, alacak davaları), geçit hakkı, kısıtlı lehine işlemler, kira ve ecrimisil, mal paylaşımı, ortaklığın giderilmesi, katkı payı, intifa hakkı ve
kamulaştırma gibi konulardaki davalarda görevlendirilir. Her dava türü farklı
hukuki altyapı ve teknik değerlendirme gerektirir.
E. Teknik
Değerlendirmelerde Bazı Önemli Noktalar
Geçmiş tarihli kıymet takdirlerinde bilirkişinin arşiv ve
mahkeme satış kayıtlarına erişimi (Sulh Hukuk Satış Memurluğu satışları vb.)
raporun doğruluğu açısından önem taşır. Bunların bir kısmına UYAP üzerinden
erişilebilmektedir.
Geçit hakkı davalarında parsel üzerinden geçen kısmın
taşınmaz değerine etkisi oransal olarak hesaplanmalıdır. Bitişik konumda her
taşınmazın değeri aynı olmayacağı gibi geçit irtifakının bir taşınmazın her
kısmına etkisi de aynı olmayacaktır.
Kira davalarında, dava konusu taşınmaz ile emsal
taşınmazın kıyaslanmasında taşınmazların alanları ve ölçüm yöntemleri aynı
esaslara göre belirlenmezse, emsalde eski yeni kiracı ayrımı yapılmazsa ciddi
değer sapmaları ortaya çıkar.
Ecrimisil davalarında, hâkimin değerlendirme dönemini
açıkça belirlemediği durumlarda, raporların sıkça gelen ek raporlarla temelinin
zayıfladığını görmekteyiz. Bu nedenlerle öncelikle, bilirkişi seçimi için,
taşınmazın türü- ne amaçla kullanılabileceği ve dava kapsamı doğrultusunda da
talepler netleştirmelidir.
Kamulaştırma süreçlerinde heyetin en az üç kişiden
oluşması gerekmekte; ancak fazla sayıda bilirkişi raporun niteliğini
artırmamaktadır. Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesi gereğince belirlenen
kriterler uygulanırken arsa-arazi ayrımı çok fazla öne çıkmaktadır, ancak
sadece değerleme yöntemini belirler. İrtifak kamulaştırmalarında, değer
kaybında kullanılan formülü etkileyen katsayıyı belirlemesi açısından bu ayrım
çok daha önemlidir. Ve yine kamulaştırmada emsal karşılaştırma yönteminde
Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) düzeltmesinde azami oran sabit değildir;
bölgedeki DOP planı varsa dosyasına getirilmelidir. Taşınmazda olan kayıplar,
çevre parseller, dava konusu parselin geçmişi çok iyi irdelenerek teknik açıdan
çok iyi analiz edilmelidir.
F. Gayrimenkul Türlerine
Göre Başlıca Değerlendirme Kriterleri
Taşınmazların mahallindeki incelemeler yanında dava türüne
göre;
- Arsalar:
İmar durumu, yapılaşma hakkı, DOP kesintileri, tapu kayıtları vb. dikkate
alınmalıdır. Bitişik parsellerin değerlerinin aynı olması gerekmez; imar
koşulları, alan farkları bu farkı doğurabilir.
- Tarım
Arazileri: Resmî yol bağlantısı, sulama imkânı, tarımsal imkanlar, sit
durumu, tapu kayıtları vb. değerlendirilir.
- Konut
ve İşyerleri: Ruhsat, iskân, mimari proje, yapı kayıt belgesi, kentsel
dönüşüm durumu, imar durumundaki özel kısıtlar, tapu kayıtları, işyeri
ruhsatlandırma süreçleri vb. incelenir. Bu unsurlar taşınmazın ekonomik
değerini, dava türüne göre yasal geçerliliğini ve risklerini belirlemede
doğrudan etkilidir.
SONUÇ VE DEĞERLENDİRME
Bilirkişiler, yalnızca teknik bilgiye değil, bazı
durumlarda Yargıtay içtihatlarına, bölgesel piyasa koşullarına ve sosyal
bağlama da hâkim olmalıdır.
Doğru yöntemle hazırlanmış, gerekçeli ve ölçülebilir bir bilirkişi raporu; mahkemeye objektif veri sunar, tarafların haklarını korur, gayrimenkul hukukunun gelişimine katkı sağlar.
KAYNAKÇA
6754 Sayılı Bilirkişilik Kanunu 24.11.2016 tarihli 29898 sayılı Resmi Gazete
https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.6754.pdf
2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu 08.11.1983 tarihli 18215 sayılı Resmi Gazete
https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.2942.pdf
2709 sayılı Anayasa 09.11.1982 tarihli 17863 (mükerrer) sayılı Resmi Gazete
https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.2709.pdf
Bilirkişilik Daire Başkanlığı; “Bilirkişi Rapor Şablonları”,” “Bilirkişilerin Uyacağı Rehber İlkeler- Bilirkişi Raporlarında Bulunması Gereken Standartlar”, “Bilirkişilik Temel ve Alt Uzmanlık Alanları”
https://bilirkisilik.adalet.gov.tr/
UluslararasıDeğerlemeStandartları
https://tdub.org.tr/uploads/1713774623_7f198ca9cc737c27553d.pdf
Yorumlar
Yorum Gönder